اعرف حقك.. محامي يكشف الإجراءات اللازمة حال بيع المالك العقار لأكثر من مشتري | تفاصيل هامة

كشف المحامي المحامي محمد حطب عبر صفحته الشخصية عبر انستجرام، عن الإجراءات اللازمة حال بيع المالك العقار لأكثر من مشتري.

الإجراءات اللازمة حال بيع المالك العقار لأكثر من مشتري

وقال المحامي: لو المالك باع العقار لأكثر من مشتري مين يمتلك هذا العقار؟، وتابع أن الشخص الذي قام بتسجيل عقد البيع في الشهر العقاري، حتى لو كان أخر شخص اشترى، هو المالك.

وبالنسبة لباقي المشتريين، أوضح المحامي، بإمكانهم الرجوع للبائع واسترارد حقهم بالقانون.

تفاصيل الإجراءات اللازمة حال بيع المالك العقار لأكثر من مشتري

 يجب أن نعلم أن هذه الحالة تسمى قانوناً تزاحم المشترين أى وجود أكثر من شخص اشترى ذات العقار من نفس البائع "المالك الحقيقى"، وجميع العقود ترد على عقار واحد، وجميعها صحيحة ومكتملة الأركان، وطبقا لنص المادة 9 من القانون 114 لسنة 1946، التي تشترط التسجيل لنقل الملكية، فإن الأولوية تكون لمن يسبق من المشترين المتزاحمين ويسجل عقده، حتى لو كان متأخراً فى التاريخ الفعلي، أو كان سيئ النية بتواطئه مع البائع – وفقا لـ "العوادلى".

وقد تواترت الأحكام القضائية على أن الأولوية تكون بالتسجيل، ولم يكن أمام باقى المشترين سوى الرجوع على البائع الذى غالبا ما يكون قد هرب، ويتم الرجوع عليه جنائياً بجنحة نصب، أو مدنياً بالطعن على العقد الذى تم تسجيله بدعوى عدم صحته ونفاذه فى مواجهتهم، فى محاولة لرد المبيع لملكية البائع ثم محاولة أى منهم القيام بتسجيل عقده عن طريق الحصول على حكم بصحته ونفاذه وإشهاره إذا توافرت الشروط – الكلام لـ "العوادلى".

3 حالات حددها المشرع فى تزاحم المشترين

فى البداية – يجب التفريق بين تعادل سندات المشترين لعقار واحد بأن يكون كلاً منهما عقود ابتدائية، وبين أن يكون أحدهما مسجلا من ناحية، ومن ناحية أخرى، بين ما إذا كان البائع لهما هو المالك للعين المبيعة فعلاً أم غير المالك، وذلك من خلال 3 عناصر رئيسية:

1-إذا كان عقد شراء كل منهما ابتدائياً، فإن تسلم أحدهما العين من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها عقده في ذمة البائع له لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده، وذلك طبقا للطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 11 مايو 2014.

2-أما إذا كان أحدهما سجل عقده فيكون من قام بالتسجيل أولاً هو الأحق بالعقار إلى حين ثبوت مدى صحة عقده من عدمه، إعمالاً لقاعدة أن: "التسجيل لا يطهر العقد من العيوب"، حيث قضت محكمة النقض: "أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى، وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق، ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب إلى المشتري الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله"، وذلك طبقا للطعن رقم 13544 لسنة 81 جلسة 26 ديسمبر 2013.

3-أما إذا اختلف البائعون إلى المشترين المتزاحمين فإنه لا يكون هناك محل لإعمال قاعدة الأسبقية في التسجيل إنما تكون العبرة بتحديد المالك الحقيقي من بين البائعين المتعددين للمبيع، إذ يصح العقد الصادر منه وتُهدر باقي العقود لعدم نفاذها في حقه وحق المشتري منه؛ إذ أن التسجيل وحده لا يكفي لنقل الملكية إنما شرط ذلك أن يكون البائع مالكاً للعين المبيعة، ومن ثم يفضل المشتري من المالك على المشتري من غير مالك ولو كان الأول لاحقاً في التسجيل أو لم يسجل عقده أصلًا.